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14 novembre 2022

DEVEZ-VOUS ÉQUIPER VOTRE LOGEMENT ANCIEN DE GARDE-CORPS  ?

LA COUR DE CASSATION S’EST PRONONCÉE SUR LE CAS D’UN LOGEMENT ANCIEN DONT UNE FENÊTRE ÉTAIT DÉPOURVUE DE GARDE-CORPS ALORS QUE SA PARTIE BASSE SE SITUAIT À MOINS DE 90 CENTIMÈTRES DU PLANCHER. LE LOCATAIRE, QUI AVAIT CHUTÉ DE LA FENÊTRE, AVAIT ASSIGNÉ LE PROPRIÉTAIRE POUR MANQUEMENT AUX RÈGLES DE DÉCENCE.

La cour d’appel avait rejeté avait rejeté la demande du locataire, et la Cour de cassation a rejeté à son tour son pourvoi en cassation. Comme elle l’indique, « la cour d’appel a retenu à bon droit que le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 imposait seulement aux bailleurs d’entretenir les garde-corps existants dans un état conforme à leur usage, mais non d’installer de tels dispositifs dans les immeubles anciens qui en étaient dépourvus, en l’absence de dispositions légales ou réglementaires l’imposant » (C. Cass., Civ. 3ème, 22 juin 2022, n° 21-10.512, Publié au bulletin).

La Cour de cassation prend le soin de préciser qu’il s’agissait en l’espèce d’un immeuble ancien et qu’aucune disposition légale ou règlementaire n’imposait la pose de garde-corps. Elle confirme que la réglementation du code de la construction et de l’habitation (CCH), qui date de 1978, ne s’applique pas aux immeubles construits antérieurement.  Cette précision est plus que bienvenue puisque, par exemple, des collectivités ont tendance à refuser des permis de louer pour des immeubles anciens en invoquant l’inobservation de normes récentes.

Art. R.134-59 (anc. R.111-15) du CCH
impose un garde-corps d’une hauteur d’au moins 1 m qui peut être abaissée jusqu’à 0,80 m
s’il a plus de 50 cm d’épaisseur aux étages autres que le rez-de-chaussée des bâtiments d’habitation
afin de prévenir les risques de chutes depuis les balcons, terrasses, galeries, loggias

Question de sécurité

Il reste que la question des garde-corps, qui sont un équipement crucial de sécurité (des accidents sont chaque année déplorés), est particulièrement sensible. Ainsi, en 2002, tout en énonçant que le Code de la construction et de l’habitation ne s’appliquait pas aux immeubles anciens, une cour d’appel a jugé que découlait de son obligation générale de délivrance l’obligation pour le bailleur de prévoir un dispositif antichute (quel qu’il soit) s’agissant d’une fenêtre dont l’allège ne s’élevait qu’à 0,85 mètre du plancher (CA Aix-en-Provence, 10ème ch., 7 mai 2002, n° 98/19173). 

Beaucoup plus récemment, la Cour de cassation a également jugé, sans même citer aucun texte, qu’il était anormal qu’une « fenêtre située au 5ᵉ étage et à 42 cm du sol de l’appartement [soit] (…) dépourvue de garde-corps susceptible d’empêcher une chute ». Il s’en « déduisait que l’imprudence de la victime » [la cour d’appel avait noté que celle-ci s’était « assis[e], alcoolisé[e] et ayant consommé du cannabis, sur un rebord de fenêtre au 5ᵉ étage ce dont toute personne normalement avisée concevrait le danger »] « n’était pas la cause exclusive du dommage » et que le propriétaire engageait sa responsabilité (C. Cass, Civ. 2ème, 7 avril 2022, n° 20-19.746, publié au bulletin). Précisons que, dans cette affaire, s’agissant d’une victime tierce au contrat de bail, c’était la responsabilité du propriétaire en tant que gardien du logement qui était recherchée et non sa responsabilité contractuelle.

Absence de garantie

On ne peut donc pas conclure que l’arrêt du 22 juin 2022 de la Cour de cassation offre la garantie aux propriétaires de logements anciens qu’ils ne seront pas inquiétés en cas d’inobservation de normes postérieures à la construction du logement. Bien au contraire, s’agissant en particulier des garde-corps, la prudence comme la responsabilité commandent de se conformer même pour des immeubles anciens aux règles du CCH, ou à défaut de prévoir des équipements de sécurité d’effet équivalent. Précisons, par ailleurs, que le respect des dernières normes s’impose généralement en cas de remplacement d’un équipement ancien ou de rénovation complète d’un logement.